Rodrigo Pimentel, advogado, acompanha questões empresariais e patrimoniais relacionadas à mudança no mercado imobiliário industrial. Terrenos anteriormente ocupados por fábricas têm atraído operadores logísticos interessados em áreas próximas aos grandes centros consumidores. Com a expansão do e-commerce e a demanda por centros de distribuição, as famílias proprietárias estão reavaliando o uso desses imóveis e avaliando se vale a pena vendê-los, em vez de mantê-los como áreas fabris.
A indústria pode enfrentar riscos como perda de margem, concorrência ou falta de sucessores. Uma opção é transformar o terreno em galpão logístico para locação, mas há riscos jurídicos, ambientais e tributários.
A desmobilização industrial como estratégia patrimonial
O ponto de partida é comparar a renda da operação industrial com a renda do imóvel, considerando o valor do terreno e os investimentos para manutenção da fábrica. O advogado Rodrigo Pimentel aponta que essa análise comumente é postergada em virtude de sua natureza multifatorial, envolvendo aspectos emocionais, ligados à história da família, e econômicos.
A transição pode assumir diferentes formatos. A família pode locar o imóvel a um operador logístico, desenvolver um galpão sob medida para um inquilino específico, vender a operação e manter o imóvel ou transferir a produção para outra área. Cada caminho tem efeitos distintos sobre caixa, tributação e risco.
Na observação de Rodrigo Pimentel, advogado especialista em estruturação patrimonial internacional, a organização societária influencia o resultado. A separação do imóvel da empresa operacional, com a sua concentração em uma holding patrimonial, permite que a família trate a renda da locação como patrimônio próprio, isolado dos passivos da atividade industrial que será encerrada.
Riscos que precisam ser enfrentados antes da mudança
O passivo ambiental é um dos principais. As áreas industriais, por sua vez, podem apresentar contaminação do solo ou da água subterrânea, e a mudança de uso costuma exigir investigação e remediação, quando necessário. O especialista Dr. Rodrigo Gonçalves Pimentel afirma que esse levantamento deve preceder a negociação, pois pode alterar o valor e a viabilidade do projeto.
Ademais, há também as obrigações intrínsecas à operação, tais como contratos com fornecedores e clientes, desligamento de empregados e encerramento regular da atividade. A visão de Sideni Soncini Pimentel, advogado e desembargador aposentado com mais de quatro décadas de magistratura, contribui para a compreensão de que essa etapa demanda atenção, uma vez que questões pendentes podem comprometer o patrimônio que a família pretendia preservar.
O zoneamento, as licenças e os efeitos tributários completam o quadro. A legislação municipal precisa admitir o novo uso, e a transição produz consequências, seja venda, locação ou integralização do imóvel em uma holding.
Preservar o que a fábrica construiu
O encerramento de uma operação industrial não deve ser interpretado como uma renúncia ao legado de seus idealizadores. Em muitos casos, o patrimônio acumulado ao longo de décadas está justamente no terreno, e a conversão em renda recorrente pode ser a forma mais eficiente de preservá-lo para as próximas gerações. Sideni Soncini Pimentel, que exerceu o cargo de magistrado, passou a atuar na advocacia consultiva e estratégica. A profissional reforça a importância de uma transição planejada, e não precipitada por uma crise.
A transição da fábrica para o galpão representa, em última análise, uma mudança de risco. A família deixa de depender do desempenho de uma atividade produtiva e passa a depender de contratos de aluguel e da qualidade dos imóveis. É imprescindível ressaltar que tal mudança somente preserva o patrimônio quando os passivos do passado são efetivamente resolvidos antes do início do novo ciclo.
Sobre os especialistas
Rodrigo Gonçalves Pimentel é advogado, empresário e sócio do Pimentel & Mochi Advogados Associados. Sua atuação envolve questões empresariais, patrimoniais, societárias e sucessórias relacionadas a empresários e famílias empresárias.
Sideni Soncini Pimentel é advogado, desembargador aposentado e integrante do Pimentel & Mochi Advogados Associados. Após uma trajetória de mais de quatro décadas na magistratura, iniciou uma nova fase profissional na advocacia, com atuação consultiva e estratégica.